Steuerberatung für Immobilien

Vermietung, Verkauf, Verwaltung, Erbschaft und Schenkung

Ob Kapitalanlage, Sanierung oder Immobiliengesellschaft – wir helfen Ihnen, steuerliche Vorteile bestmöglich zu nutzen. Wir begleiten Sie beim Kauf, sorgen für eine optimale Finanzierung und Abschreibung und beraten zur besten Rechtsform. Zudem unterstützen wir Sie bei Verhandlungen, Bankgesprächen und der Vermeidung gewerblicher Grundstückshandels. Auch bei Erbschaften, Schenkungen sowie der Grunderwerb- und Umsatzsteuer behalten wir alle Fallstricke im Blick. Mit einer durchdachten Planung sichern wir Ihre steuerlichen Vorteile langfristig.

Überblick

Unsere Themen
auf einen Blick

Immobilien wie Häuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeobjekte, Bauplätze oder land- und forstwirtschaftliche Flächen bilden oft einen wesentlichen Teil des Vermögens. Aus diesem Grund ist es naheliegend, die steuerliche Situation im Zusammenhang mit der Verwaltung, Bewirtschaftung oder der Veräußerung von Immobilien optimal zu gestalten.

Die Besteuerung von Immobilien im Überblick

Die Besteuerung von Immobilien hängt von Nutzung und Rechtsform ab. Eine kluge Gestaltung kann steuerliche Vorteile bringen.

Steuerarten

Einkommensteuer Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer Erbschaftssteuer und Weitere

Steuern sparen

mit Familienpool, Immobilien-GmbH und Stiftung

Was wir für Sie tun können

Häufig gestellte Fragen

Wohnungsunternehmen – Erbschaft & Schenkung

Wohnungsunternehmen können unter bestimmten Bedingungen von Steuererleichterungen bei Erbschaft und Schenkung profitieren.
Die Besteuerung von Immobilien
Die steuerliche Gestaltung von Immobilien bietet viele Möglichkeiten – von der Finanzierung über die laufende Besteuerung bis hin zur Übertragung an die nächste Generation, etwa durch eine Gesellschaftsstruktur.

Rechtlich gelten Immobilien als Grundstücke, die bebaut oder unbebaut sein können. Ihre Besteuerung hängt von bestimmten Ereignissen wie Verkauf oder Nutzung, etwa durch Vermietung, ab. Je nach Nutzung und Rechtsform müssen Eigentümer verschiedene Steuerarten beachten, darunter Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer, Gewerbesteuer, Erbschafts- und Umsatzsteuer. Da es kein eigenes Immobilien- Steuerrecht gibt, ist eine umfassende steuerliche Beratung notwendig, um die bestmögliche Gestaltung zu finden.

steuerberatung für immobilien

Steuerarten &
Optimierung

Immobilien unterliegen je nach Nutzung und Transaktion verschiedenen Steuerarten. Ob Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer, Gewerbesteuer oder Erbschaftssteuer – wir zeigen Ihnen, welche Abgaben anfallen und wie sie optimiert werden können.

Die Grunderwerbsteuer

Bei allen Immobilientransaktionen ist die Grunderwerbsteuer zu prüfen. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Grundstück durch eine Gesellschaft gehalten wird. Das Grunderwerbsteuergesetz regelt die zu besteuernden Vorgänge sowie umfangreiche Steuerbefreiungen, die es durch die richtige Gestaltung zu nutzen gilt.

Die Einkommen- und Körperschaftsteuer

Mieteinnahmen unterliegen je nach Eigentümer entweder der Einkommenssteuer oder der Körperschaftsteuer – mit teils erheblichen Unterschieden in der Steuerbelastung. Eine sorgfältige Weichenstellung ist entscheidend, insbesondere im Hinblick auf Abschreibungen und langfristige Steuerstrategien.

Die Umsatzsteuer

Die Vermietung von Immobilien ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Diese Steuerbefreiung ist jedenfalls bei gewerblichen Mietern kein Vorteil, sondern ein Nachteil, da der Vermieter die Vorsteuer aus Bau, Reparaturen, Verwaltung nicht erstattet bekommt. Es ist daher eine Option zur Umsatzsteuer zu prüfen.

Die Gewerbesteuer

Die Gewerbesteuerpflicht bei Immobilien ergibt sich, wenn sie Betriebsvermögen sind oder eine Betriebsaufspaltung vorliegt. Kapitalgesellschaften unterliegen stets der Gewerbesteuer, während für reine Grundstücksverwaltung die erweiterte Grundbesitzkürzung gelten kann. Beim Verkauf entscheidet sich, ob ein gewerblicher Grundstückshandel oder eine private Vermögensverwaltung vorliegt – die Drei-Objekt-Grenze dient dabei nur als Anhaltspunkt.

Die Erbschafts- und Schenkungsteuer

Die Übertragung von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung unterliegt der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer. Durch gezielte Gestaltungen, wie Steuerbefreiungen für Familienheime oder die Vorwegnahme der Erbfolge mit Nießbrauchsvorbehalt, lässt sich die Steuerlast reduzieren. Auch bei der steuerlichen Bewertung bestehen Optimierungsmöglichkeiten.

Die Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auf bebaute wie unbebaute Grundstücke durch die Gemeinden erhoben. Im Zuge der Grundsteuerreform gilt nicht mehr der Einheitswert. Vielmehr wird für 2022 der Grundsteuerwert anhand üblicher Bewertungsmethoden ermittelt. Alle Immobilien-Eigentümer sind verpflichtet, bis zum 31. Oktober eine Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwertes abzugeben.

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steuerberatung für immobilien

Steuern sparen mit Familienpool,
Immobilien-GmbH und Stiftung

Fortgeschrittene Steuerberatung stellt heute viele Instrumente zur Optimierung der Steuerlast für Immobilienvermögen zur Verfügung. Welche Gestaltung bzw. Rechtsform die für Sie passende ist, und wie diese zu individualisieren ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Nachfolgend stellen wir Ihnen beispielhaft einige interessante Steuermodelle für betriebliche und private Immobilien vor.

Immobilien-Familienpool (Familiengesellschaft)
Ein Familienpool fasst Immobilien in einer Gesellschaft zusammen, an der Familienmitglieder beteiligt sind. Dies ermöglicht eine steuerlich optimierte Verwaltung, insbesondere bei der Einkommensteuer. Durch eine schrittweise Übertragung von Gesellschaftsanteilen an Abkömmlinge und Ehegatten lassen sich zudem die hohen Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer gezielt nutzen. So kann Vermögen langfristig erhalten und steuerlich effizient übertragen werden. Neben steuerlichen Vorteilen dient ein Familienpool auch dem Schutz des Immobilienvermögens. Er bewahrt es vor einer Zerschlagung durch Erben, Enterbte, Ex-Partner oder Gläubiger und sorgt für eine kontrollierte Weitergabe innerhalb der Familie. Zudem ermöglicht er eine klare Regelung der Verwaltung und Nutzung der Immobilien, wodurch Streitigkeiten vermieden und die langfristige Wertsteigerung gesichert werden können.

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Vermögensverwaltende Immobilien-GmbH
Im Gegensatz zum klassischen Familienpool, der meist als Personengesellschaft (GbR oder KG) organisiert ist, handelt es sich bei einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH um eine Kapitalgesellschaft. Diese eignet sich besonders für ertragsstarke Immobilien, da sie die Steuerlast auf Mieteinnahmen deutlich senken kann. Die laufende Besteuerung beträgt hier nur 15,825 % (Körperschaftsteuer + Soli), sofern die erweiterte Grundbesitzkürzung greift und keine Gewerbesteuer anfällt. Ein weiterer Vorteil der Immobilien-GmbH ist die höhere Gebäudeabschreibung (AfA), die steuerliche Entlastungen schafft. Besonders vorteilhaft ist diese Rechtsform, wenn Gewinne nicht ausgeschüttet, sondern thesauriert und in neue Objekte reinvestiert werden. Dadurch können Vermögen langfristig aufgebaut und Steuerbelastungen minimiert werden.

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Die Gesellschaft als Immobilien-Familienstiftung
Eine attraktive Alternative zur Strukturierung von Immobilien ist die Immobilien-Familienstiftung. Der Stifter überträgt sein Immobilienvermögen an die Stiftung, die satzungsgemäß den Interessen seiner Familie dient. Die Angehörigen des Stifters und deren Nachfahren können dann zum Beispiel Wohnimmobilien im Stiftungsvermögen selbst nutzen oder von den Erträgen vermieteter Objekte profitieren. Die Immobilien-Familienstiftung profitiert von einer niedrigen Steuerbelastung auf der Ertragsseite, mit 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag. Anders als die Immobilien-GmbH ist die Stiftung nicht gewerblich, sodass keine Gewerbesteuer anfällt – auch wenn die erweiterte Grundbesitzkürzung nicht greift. Zudem ist das Immobilienvermögen in der Stiftung vor dem Zugriff Dritter geschützt, etwa bei Insolvenz, Scheidung oder Erbfall.

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Optionsmodell für Immobiliengesellschaften
Seit dem Veranlagungszeitraum 2022 haben auch Personengesellschaften wie die KG oder OHG die Möglichkeit, ihre laufende Besteuerung auf Basis der Körperschaftsteuer zu versteuern (Optionsmodell). Das ist regelmäßig günstiger als der individuelle Einkommensteuersatz, der für Gesellschafter von Personengesellschaften aufgrund des „Transparenzprinzips“ gilt. Auch hier kann dann der durch die niedrigere Steuerbelastung entstehende Liquiditätsvorteil verwendet werden, um schnell Eigenkapital für weitere Investitionen aufzubauen. Ob sich die fiktive steuerliche Behandlung als GmbH für die jeweilige Personengesellschaft unter dem Strich lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

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Wohnungsunternehmen

Steuerfrei bei Erbschaft und Schenkung

Sehr große Immobilienvermögen mit eigener Verwaltung können unter bestimmten Voraussetzungen von umfassenden Steuererleichterungen bei Erbschaften und Schenkungen profitieren, wenn sie als „Wohnungsunternehmen“ gelten. Entscheidend ist, dass das Unternehmen hauptsächlich eigene Wohnungen vermietet und einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb führt. Ein Urteil des Bundesfinanzhofs stellte klar, dass nicht die Anzahl der vermieteten Wohnungen, sondern das Angebot zusätzlicher Dienstleistungen maßgeblich ist.

STEUERBERATUNG FÜR IMMOBILIEN

Schnelle Antworten auf häufige Fragen

Viele unserer Mandanten haben ähnliche Fragen rund um Immobilien und Steuern. Deshalb haben wir die häufigsten Anliegen gesammelt und verständlich beantwortet. Hier finden Sie kompakte Antworten zu wichtigen Themen wie Besteuerung, Abschreibungen, Schenkung, Erbschaft und mehr – klar, präzise und auf den Punkt gebracht.

Was macht ein Steuerberater für Immobilienbesitzer?

Ein Steuerberater für Immobilienbesitzer begleitet Sie ganzheitlich – von der steuerlichen und rechtsformoptimierten Analyse des Immobilienkaufs über die laufende Vermietung bis hin zum steueroptimierten Verkauf. Wir prüfen Grunderwerbsteuer, mögliche AfA, Spekulationsfristen und Mieteinnahmen, erstellen Steuererklärungen sowie Einnahmenüberschussrechnungen und wählen die optimale Rechtsform (z. B. GbR, GmbH oder vermögensverwaltende GmbH & Co. KG), damit Sie Ihre Steuerlast nachhaltig minimieren.

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf und -verkauf an?

Beim Kauf einer Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% vom Kaufpreis. Es gibt jedoch Befreiungsvorschriften, z. B. wenn der Verkauf in gerader Linie (z. B. von den Eltern an das Kind) erfolgt. Daneben kann bei bestimmen Konstellationen auch Umsatzsteuer anfallen.

Beim Verkauf einer Immobilie können Einkommensteuer nebst Soli und Kirchensteuer anfallen oder Körperschaftsteuer nebst Soli und Gewerbesteuer. Ebenso kann beim Verkauf auch Umsatzsteuer anfallen.

Welche steuerlichen Vorteile haben vermietete Immobilien?

Durch erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten z. B. im Rahmen der degressiven AfA, Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, Denkmalschutz-AfA, Sanierungs-AfA können steuerliche Verluste im Rahmen der Einkunftsart Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, die wiederum mit anderen Einkünften z. B. aus einem Anstellungsverhältnis oder dem Gewinn aus einer gewerblichen oder selbstständigen Tätigkeit verrechnet werden können.

Zudem können vermietete Immobilien, sofern sie sich im Privatvermögen befinden, nach einer Besitzzeit des Grundstücks von 10 Jahren, steuerfrei veräußert werden.

Wie funktioniert die lineare und degressive Abschreibung bei Immobilien?

Lineare Abschreibung: Der jährliche Betrag bleibt konstant und wird berechnet, indem die Anschaffungskosten mit dem Prozentsatz multipliert werden. Gegenwärtig bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 bei Immobilien im Privatvermögen 3%.

Degressive Abschreibung: Der jährliche Abschreibungsbetrag sinkt im Laufe der Zeit und wird auf Basis des Restwerts und der Restnutzungsdauer berechnet. Der degressive Abschreibungssatz beträgt 5 %.

Anwendung: Die lineare Methode ist einfach und gleichmäßig, während die degressive Methode in den ersten Jahren höhere Abschreibungen ermöglicht, was steuerliche Vorteile bringen kann.

Ein späterer Wechsel von der degressiven AfA zur linearen AfA ist möglich.

Wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH steuerlich?

Grundsätzlich lohnt sich eine Immobilien-GmbH bei Immobilien mit einer hohen Mietrendite und einer geringen Wertsteigerung (Immobilien, die einem hohen Verschleiß unterliegen z. B. bestimmte gewerbliche Gebäude), da sich die Steuerbelastung in der GmbH auf 15% nebst Soli reduzieren lässt. Eine steuerfreie Veräußerung - aus einer Immobilien GmbH – ist jedoch nicht möglich.

In welchen Fällen fällt die Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien an?

Eine Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien fällt an, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahre verkauft wird. Für die Berechnung der Fristen ist die Bestimmung des Zeitpunkts der Veräußerung und des Zeitpunkts der Anschaffung von wesentlicher Bedeutung. Nach herrschender Meinung und nach ständiger Rechtsprechung muss sowohl für den Zeitpunkt der Veräußerung als auch für den Zeitpunkt der Anschaffung das Rechtsgeschäft zugrunde gelegt werden, mit dem alle bindenden Abmachungen hinsichtlich des Eigentumsübergangs getroffen worden sind. Deshalb ist grundsätzlich vom Zeitpunkt des der Veräußerung bzw. dem Erwerb zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäfts (in den meisten Fällen also vom Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags) auszugehen. Das gilt auch für aufschiebend bedingte Rechtsgeschäfte, da sie mit dem Abschluss für beide Parteien bindend sind und mit Bedingungseintritt Wirksamkeit entfaltet, ohne dass die Willensbekundung der Parteien bis dahin Bestand haben müssen.

Geht das wirtschaftliche Eigentum aber zu einem früheren Zeitpunkt über, beginnt die Frist mit Übergang von Gefahr, Nutzen und Lasten zu laufen innerhalb von drei Kalenderjahren.

Welche steuerlichen Vorteile bieten energetische Sanierungsmaßnahmen?

Im Rahmen von energetischen Sanierungsmaßnahmen werden 20% der Kosten, innerhalb von 3 Jahren, im Rahmen der Einkommensteuererklärung erstattet, maximal 40.000,00 Euro.

Was versteht man unter gewerblichem Grundstückshandel und wie kann dieser vermieden werden?
Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn mehr als drei Objekte (unbebaute oder bebaute Grundstücke) innerhalb von fünf Jahren veräußert werden und ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb und Veräußerung besteht. Im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels werden die betroffenen Objekte (bebaute und unbebaute Grundstücke) vom steuerlichen Privatvermögen in das steuerliche Betriebsvermögen übertragen. Da die Grundstücke und Gebäude, im Rahmen der steuerlichen Bilanzierung, dem Umlaufvermögen zugeordnet werden, ist eine AfA nicht mehr möglich. Zudem können die Objekte nicht mehr steuerfrei veräußert werden, da die Spekulationsfrist im Rahmen von § 23 EStG nur für Grundstücke Anwendung findet, die sich steuerlich im Privatvermögen befinden.

Vermeidungsstrategien:
- Veräußerung erst nach einer Besitzzeit des Grundstückes von 10 Jahren, da diese Objekte keine Zählobjekt im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels darstellen. Zudem ist die Veräußerung nach 10 Jahren steuerfrei.
- Bei Objekten, die innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren angeschafft, hergestellt und wieder verkauft werden, sollte dies über einen Immobilien GmbH abgewickelt werden. Dadurch werden die Objekte, die länger als 10 Jahre im Besitz bleiben sollen, geschützt.

Wie wird der Erhaltungsaufwand steuerlich behandelt?

Sofern Erhaltungsaufwendungen vorliegen und keine (nachträglichen) Anschaffungskosten, können diese in voller Höhe als Werbungskosten steuermindernd angesetzt werden. Zudem ermöglicht ein Wahlrecht, die Verteilung der Erhaltungsaufwendungen auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren. Nachträgliche Anschaffungskosten führen lediglich zu einer Erhöhung der AfA-Bemessungsgrundlage.